1

前两天，深圳市前海管理局发布公告，调整了妈湾14、15和16三个开发单元的部分土地性质，这三个单元中有14个地块，从原本的标红调整为标黄。

【资料图】

标红的地块性质是：以商业用途为主；标黄的地块性质是：以商业、商务公寓、居住用途为主。

从商业变成了商业和居住，调整意图一目了然，这14个地块不再做商业和办公了，要改住宅了。

调整之后，15单元增加了54.21万平米的住宅建筑面积，16单元增加了76.16万平米的住宅建筑面积，一共增加了130.37万平米的住宅供应。

以每套住宅100平米计，新增供应13037套。

2

调整前的前海地块性质地图，红色的商业地块最多，黄色的住宅地块其次，公共管理服务设施和教育地块再次。

图片来自湾区之声

桂湾、前湾和妈湾三个片区原本的土地性质规划，商业地块占比都很高，住宅地块则有所不同。

前湾最少，住宅用地只有三个，龙光天境、前海润峯府已经卖完，壹湾瑧邸即将上市。

桂湾次之，有9个住宅地块，除了早就卖完的前海时代一二期和龙海家园，还有近期卖完的天健悦桂府，在售的天健悦湾府，未开盘的深业云海湾和珑湾公寓，还有两个未拍的住宅地块。

妈湾就厉害了，原本就有31个住宅地块，已开盘的有颐城栖湾里，颐城瑧湾悦、颐湾府、招商领玺1、2期和前海湾花园，还有24个住宅地块待建，现在又增加了14个，相当于妈湾目前有38个住宅地块可随时拍卖，38个新盘蓄势待发。

这说明，前海以后推出的新盘，95%集中在妈湾！

未来的前海，产业在桂湾，配套在前湾，居住在妈湾，格局已经很清晰了。

3

为什么把妈湾的14个商业地块改住宅，原因不难判断，前海自贸区的商业和写字楼严重过剩了。

桂湾已建起数十栋商业和写字楼，包括卓越、华润、鸿荣源在内的多栋写字楼，空置率一直很高，前海深港青年梦工场，前海基金小镇也有大量空置。

现在不是增量年代，是存量年代，存量年代只能内卷。

前海金融抢不过福田，互联网抢不过科技园，总部抢不过后海和深圳湾，一直在夹缝中求生存。

做为前海产业基地，配套又最好的桂湾，写字楼尚大量空置，妈湾再大建商业和写字楼，必然是建完即空置，所以地块调整势在必行。

这次妈湾的地块调整，很可能不是最后一次，后面还会有第二次，第三次，越来越多的妈湾地块会被调整为住宅用地。

妈湾调整了，桂湾和前湾会不会调整？

不大可能，因为桂湾和前湾开发早，辖区内地块要么建设完成，要么正在建设，要么已明确为公园、医院、学校、博物馆或文创小镇。

只有妈湾的大量地块，既未明确归属，也未动工建设，还有重新修订的空间。

不出意外，未来的妈湾会建设大量住宅，成为前海自贸区的集中居住地。

修订之后的妈湾，房价会更贵还是更便宜？

答案会让在妈湾买房的人失望，会更便宜。

4

决定房价的三个要素，一是位置和产业，二是数量是否稀缺，三是纵深和腹地。

表面看贵为前海自贸区的妈湾，板块价值其实很弱，以上三要素全是减分项。

从纵深和腹地来看，妈湾向东被大南山阻隔；向南被小南山阻隔，越过小南山，是南山开发最弱的赤湾；向西是大海，只有向东北才有纵深。

妈湾东北是前湾，距离前海的产业高地桂湾，还有一段距离，而桂湾的产业能否做起来，还是未知数。

反观表面上比妈湾弱了一个级别的宝中，向南是桂湾，向北是碧海，向东是南山，向西是企鹅岛，四面八方都有发展空间和产业预期。

如果桂湾和企鹅岛能做起来，宝中对比妈湾有距离优势；如果桂湾和企鹅岛做不起来，前往科技园和后海总部基地，宝中比妈湾同样有通勤优势。

所以，并不是挂个前海自贸区的名号，就可以大杀四方的。

5

更重要的是，妈湾一旦变成新盘供应基地，巨量的供应，同质化的产品，必然进一步压制妈湾的价格。

我之前写过光明，光明的问题就是：

1、源源不断的新盘供应；

2、新盘限价4-5万，导致二手很难破5万；

3、限价导致楼盘质量一般，同质化严重；

4、住宅和保障房同步供应，导致片区不纯粹，房价天花板更低；

5、缺少高端产业，支撑不了高房价；

6、投资客太多，三年限售期后会有大量抛盘，叠加政府的限价新盘，洗盘期会非常漫长。

光明的六个问题对应妈湾，基本都能对的上。当然妈湾的天花板比光明会高很多，但如果政府不放松限价，很可能多年徘徊在10-12万之间，无法突破。

反观其他有产业优势和稀缺供应的板块，反而能无视政府限价，屡创新高。

到那时，前海的打新客会不会像今天光明的打新客一样，叫一声好苦。

深圳的楼市，给投资客挖的坑越来越多，越来越难鉴别，反而是刚需自住，跳坑的机会变少了。

关键词：